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また、マスター・リミテッド・パートナーシップは、リミテッド・パートナーシップを上場させたもので、証券取引所で売買可能な預託証券の形で発行されるリミテッド・パートナーシップの部分所有権です。
現在もニューョーク証券取引所を中心に複数の銘柄が上場されており、投資単位は比較的小口です。
その時価総額は500億ドル（6兆5000億円）程度です。
ここでパートナーシップについて少し説明しておきます。
パートナーシップとは、複数の個人または法人が何らかの営業目的で設立する組織を意味し、不動産に限らずあらゆる事業体やプロジェクトの共同所有者となります。
この仕組みは不動産のために特別発明されたわけではなく、古くは石油やガス、金鉱脈を掘り当てる際のプロジェクト資金集めの手段として自然発生的に生まれたものだといわれています。
パートナーシップの利点は、何といっても税法上パススルー・エンティティーとして扱われることによって、2重課税が避けられることです。
つまり、パートナーシップ自体の収益や損失は、個々のパートナーに振り分けられるので、パートナーシップにはいわゆる法人税が課税されることがありません。
したがって、課税はすべて投資家に配当されるときに行われます。
個人の税率の方が法人税率よりも低いことから人気化したスキームです。
パートナーシップは、事業経営を完全にコントロールして無限の責任を負うゼネラル・パートナーシップと、経営に参加する権利を持たない反面、その責任も自らの出資分に限られるリミテッド・パートナーシップの2つで構成されます。
したがって、ゼネラル・パートナーさえしっかりしていれば、投資家には不動産のマネジメント能力は要求されません。
リミテッド・パートナーシップが資本市場へのアクセス手段を持たない一方で、マスター・リミテッド・パートナーシップは、流動性の高い収益投資商品としての地位を固めつつあります。
アメリカの投資家がエクイティ投資に期待するのは、値上がり期待とキャッシュフローといった収益面がつい強調されがちですが、それだけではありません。
エクイティ投資だからこそ流動性を重視するという投資家も確実に増えてません。
モーゲージＲＥＩＴは、現在ではさほど人気化しているわけではありませんが、ＲＥＩＴが産声をあげた60年代においては、エクイティＲＥＩＴよりもモーゲージＲＥＩＴの方がメジャーな存在でした。
その後72年の金利上昇を機に、ＲＥＩＴ人気はモーゲージＲＥＩＴからエクイティＲＥＩＴへと移り変わってきましたが、最近再び人気化しているようです。
ＭＢＳ（モーゲージ・バックド・セキュリティーズ）は、デット投資の代表的な投資形態です。
アメリカは伝統的に住宅金融の証券化に力を入れてきた歴史があり、現在も全米の住宅ローンの約30％が証券化されています。
アメリカ政府が、国民の持ち家政策として住宅モーゲージに政府系機関の保証を付けるなどの保全措置をとった結果、短期間で急速な市場拡大に成功しました。
その後、94年春の金融引き締めでＭＢＳ相場が軒並み下落し、長い低迷期を経験して以降、96年頃から再びデット型の主要投資対象として人気化してきました。
96年のＭＢＳ発行総額は前年比で倍増し、再び80年代のような過熱感を指摘する声もあるようです。
ＣＭＢＳ（コマーシャル・モーゲージ・バックド・セキュリティーズ）は、ＭＢＳの第2世代として位置づけられます。
個人住宅ローンの3割近くが証券化されているのに比べて、商業不動産ローンの証券化は、まだ4％程度だといわれていますので、今後の拡大が最もはかれる商品だとみられているようです。
現実にＣＭＢＳの伸び率は急伸しています。
97年の発行額は400億ドル（5兆2000億円）を突破したと見られ、その市場規模は1000億ドル（13兆円）ともいわれています。
一商品当たりの発行額も年々大型化しており、最近では20億ドル（2600億円）を超えるＣＭＢＳも珍しくありません。
この分野ではリーマン・ブラザーズやベア・スターンズ、ＪＰモルガンといったアメリカ勢に加えて、米国野村証券、ドイツ・モルガン・グレンフェルといった外国勢がしのぎを削っています。
ＣＭＢＳは、ここに紹介した不動産投資形態のなかでも最も複雑な「仕組み金融」の範晴に入るもので、かなりの金融テクノロジーが要求されます。
金融技術の進歩が見られない日本では、この点がネックになってＣＭＢＳに対する理解が遅れているようです。
さて、アメリカの不動産投資形態をエクイティ投資とデット投資の2つに分けて説明してみましたが、いずれの商品も日本には類似する形態さえないのが実情です。
アメリカは、エクイティに関しては30年以上かけてその流通性を向上させ、デットについては20数年かけて特異なローンが混在する商業モーゲージの証券化市場を整備してきました。
日本はいまから白紙の状態でスタートするしかありません。
しかし、アメリカがこれだけの歳月をかけてつくり上げてきたマーケットを、日本が一朝一夕にマスターできるものではありません。
相当の年月と努力が必要なことだけは確かです。
アメリカでは、不動産市場が底打ちしたといわれる93年頃からＲＥＩＴ（不動産投資信託）人気が盛り上がっています。
ＲＥＩＴは世界でアメリカにしかない不動産専門の投資形態ですが、ここまで人気化するからには、ＲＥＩＴ投資に何か特別なメリットがあるからに違いありません。
ここではＲＥＩＴの歴史と定義、その基本的なスキームと市場の担い手、それに最近の動鯵向に至るまでＲＥＩＴについてスタディー。
ＲＥIＴとは何か、ＲＥＩＴとは、リートと発音します。
日本語訳では不動産投資信託となりますが、最も適切な訳語は「不動産専門に投資するクローズド・エンド型のミューチュアルファンド」とでもなりましょうか。
ただし、アメリカと違って日本では信託に対するなじみが薄いので、なぜ一般の投資家が信託に投資することができるのかが理解できない人が多いようです。
そこで、日本におけるより現実的なＲＥＩＴの説明としては、「不動産に投資することに特化した株式会社」といった方がいいのかもしれません。
投資家は、不動産の持分ではなく、ほとんどの場合ＲＥＩＴの株式や転換社債等の派生商品を購入することになります。
ミューチュアルファンドは、それが主体的に不動産に投資しているわけではなく、単なる仲介機能しか持たないため、課税対象にはなりません。
そのかわり毎年の配当と売却した際のキャピタルゲインに関しては投資家が課税されることになります。
したがって、ＲＥＩＴは不動産収益に対する2重課税を回避できる手段として認知され、大変有利な投資手段としてアメリカ中に広がっています。
ＲＥＩＴの条件ｌＲＥＩＴは特別に立法された法律によって生まれたわけではなく、非課税の仲介機能として内国歳入法が定めるいくつかの条件さえクリアすれば誰にでも参入できます。
その条件とは次のようなものです。
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